19 دی: پروژه کلان نهضت ملی مسکن در حالی مراحل پایانی پالایش متقاضیان خود در قم را پشت سر می‌گذارد که مطرح‌شدن احتمال تغییر در رویکرد آن و سوق به سمت توسعه افقی و یک طبقه‌سازی با نظرات موافق و مخالف کارشناسان همراه شده و همزمان در بین متقاضیان نیز طرفداران خاص خود را دارد.
طرح نهضت ملی مسکن یکی از پروژه‌های کلان در سطح کشور است که طبق برنامه‌ریزی دولت برای احداث ۴ میلیون واحد، امید به خانه‌دار شدن را در بیش از ۱۳ میلیون نفر از جمعیت کشور زنده کرده است و طبق نظر مساعد وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی و معماری کشور قرار بر این است که قم یکی از استان‌هایی باشد که طرح آزمایشی یک طبقه سازی در آن، در صورت نهایی شدن طرح، اجرا شود.
مشکلات و آسیب‌های آپارتمان‌نشینی در کنار برخی از مزایای آن و همچنین ویژگی‌های خاص خانه‌های یک طبقه و حیاط دار در کنار نگرانی‌هایی پیرامون توجیه فنی و امکان اجرایی آن، این روزها محل بحث و گفت‌وگوی بسیاری از مردم و همچنین کارشناسان و تصمیم گیران محلی است تا تصمیم نهایی در خصوص نحوه اجرای طرح نهضت ملی مسکن مشخص شود.
موافقان توسعه عمودی شهر و مخالفان یک طبقه سازی با تاکید بر ناسازگاری و غیرقابل تطابق بودن برخی طرح‌های یک‌طبقه‌سازی در قالب پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن در شهرهای دیگر در استان قم، بر این باورند که اولا کشور با کمبود مسکن روبه‌رو نیست بلکه مشکل مسکن از مهاجرت بالای مردم از مناطق کم برخوردار به شهرهای بزرگ ناشی شده است و آن هم به‌صورتی که بخشی از خانه‌های شهرهای کوچک خالی از سکنه است و در کنار آن، بر این نکته نیز تاکید دارند که در حال حاضر بخش عمده‌ای از بافت شهری قم که از قضا بافت تاریخی است به‌صورت یک‌طبقه‌سازی و خانه‌های یک طبقه حیاط دار است و بهتر است انرژی و منابع محدود صرف حفظ، مرمت و نگهداری آن‌ها شود و از تخریب و آپارتمان‌سازی در این لکه‌ها جلوگیری به عمل آید.
موافقان آپارتمان‌سازی همچنین از سوداگری زمین در صورت اجرای طرح یک‌طبقه‌سازی هشدار می‌دهند و با توجه به محدودیت‌های زیرساختی آن را فاقد توجیه و قدرت اجرایی می‌دانند و احداث تدریجی خانه های یک طبقه را نیز مقدمه‌ای بر نادیده گرفته شدن مقررات ملی ساختمان و استحکام ناایمن بناها قلمداد می‌کنند که ممکن است چند سال دیگر یک بافت نیمه مخروبه را به شهر قم تحمیل کند.
در مقابل، موافقان طرح ویلاسازی (خانه یک طبقه حیاط دار) از سازگاری آن با فرهنگ و سبک زندگی ایرانی و اسلامی به‌عنوان یکی از مزیت‌های غیرقابل‌اغماض آن یاد می‌کنند و سرعت عمل به تعهدات و تحویل به متقاضی، کاهش هزینه‌های احداث بنا و زیرساخت، امکان مردمی سازی (معماری مشارکتی)، سهولت در امکان تامین زمین و افزایش میزان رضایت اجتماعی را از مولفه های مهم توسعه افقی ذکر می‌کنند.
به باور حامیان یک‌طبقه‌سازی در طرح نهضت ملی مسکن، تسهیل مهاجرت معکوس و حفظ توازن در آمایش سرزمین و اصلاح تراکم، امنیت و سازگاری با پدافند غیرعامل، امکان تامین مالی متنوع و غیر وابسته به منابع دولتی، مطلوبیت هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، هم‌افزایی با سایر مسائل و عدم بخشی نگری (غیر خوابگاهی شدن پروژه‌های نهضت ملی)، هماهنگی با سیاست‌های حوزه خانواده و جمعیت، امکان پوشش افراد فاقد توان شرکت در طرح نهضت ملی، امکان تداوم برای نسل‌های آینده و سرزندگی و کیفیت شهری را از دیگر شاخص‌های آن یاد می‌کنند.
نقش مهاجرت در کمبود مسکن
سید ابوالحسن فاطمی کارشناس ارشد معماری و عضو سازمان نظام‌مهندسی قم در همین زمینه در گفت‌وگو با خبرنگار ایرنا، بیان کرد: به نظر بنده در کشور مشکل عمده‌ای از نظر تعداد مسکن وجود ندارد چه اینکه بر اساس آخرین سرشماری در سال ۹۵ به ازای ۲۵ میلیون خانوار حدود ۲۵.۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد. بلکه مشکل عمده مربوط است به جابجایی‌های عظیم و مهاجرت‌های وسیعی که از روستاها و شهرهای مناطق کم برخوردار با بیکاری بالا و مشکلات زیست‌محیطی به شهرهای بزرگ و مراکز اشتغال است به‌صورتی که در مناطق مهاجرفرست خانه‌ها خالی مانده و در مناطق مهاجرپذیر با کمبود مسکن مواجه می‌شویم و در ابتدا باید به حل این نامعادله همت گماشت.
وی افزود: لازم به ذکر است ساخت طرح‌های مسکن در دولت‌های مختلف از مسکن مهر گرفته تا مسکن اقدام ملی و طرح کنونی نهضت ملی مسکن به خاطر مقابله با توسعه بی‌رویه مساحت شهری، در هیچ‌یک از کلان‌شهرهای کشور صورت نگرفته و متقاضیان به شهرهای مجاور یا شهرهای جدید هدایت‌شده‌اند. اما استثنائا این توسعه در کلان‌شهر قم به‌صورت متصل پیش‌بینی‌شده و می‌شود که در جای خود این اصرار بر توسعه کمی و جمعیتی در شهری که در وضع موجود از کمبود امکانات و زیرساخت‌های مختلف از جمله آب، فاضلاب و حمل‌ونقل عمومی و غیره در رنج است جای تامل و سوال دارد.
فاطمی یادآور شد: درحالی‌که مراجع مربوط، به‌صورت روزمره در پی افزایش تراکم ساختمانی شهر قم و حذف پهنه‌های یک‌طبقه‌ای و تک خانواری به‌عناوین‌مختلف هستند، سخن گفتن از ایجاد بافت جدید تک طبقه ای عجیب است. زمانی تمامی ساختمان‌های قم به‌صورت تک طبقه ای بودند و اکثریت قاطعی از آن‌ها هنوز هم به این حالت هستند و زندگی در آن‌ها به صورتی جریان دارد که مدنظر پیشنهاد دهندگان محترم طرح تک طبقه سازی است.
اولویت حفظ بافت تاریخی برساخت پهنه جدید یک طبقه ای
عضو سازمان نظام‌مهندسی قم تصریح کرد: بهتر است که همّ خود را مصروف حفظ پهنه‌های باقی‌مانده یک طبقه ای نماییم و نیز به دفاع از حفظ بافت تاریخی شهر که اصیل‌ترین شکل سکونت یک طبقه ای هست، برخیزیم که همه‌روزه مورد هجوم گروه‌هایی قرار دارد که به عناوین و از جایگاه‌های مختلف سعی در تخریب و آپارتمان‌سازی در آن دارند.
وی اضافه کرد: نظر به سوابقی که از مطالعه طیف افرادی که هم‌اکنون در مسکن مهر ساکن هستند و سوداگری‌های صورت گرفته بر روی آن (علیرغم همه ممنوعیت‌های قانونی) وجود دارد، جای هیچ شک و شبهه‌ای باقی نمی‌ماند که واگذاری زمین، سوداگری در بازار زمین و مسکن را بشدت رواج خواهد داد و درنهایت درصد بالایی از این اراضی قبل از اینکه به خانه برای اقشار کم برخوردار تبدیل شوند در بازار سوداگری دست‌به‌دست می‌شوند.
فاطمی تاکید کرد: مزایای خانه یک‌طبقه‌ای نسبت به آپارتمان در زمینه آسایش خانواده و پرورش فرزندان انکارناپذیر است. اما توسعه‌های مسکونی به‌هیچ‌وجه امری ساده یا تک‌بعدی نیستند و با اقتصاد، امنیت، قابلیت‌های سرزمینی، دسترسی و حمل‌ونقل، خدمات زیربنایی، مصرف منابع و انرژی و غیره پیوند عمیقی دارند که از قضا در این موارد کفه ترازو به نفع خانه‌های ویلایی نیست.
عضو سازمان نظام‌مهندسی قم ادامه داد: طرح مدونی تاکنون در زمینه پروژه احداث خانه‌های یک‌طبقه‌ای در نهضت ملی مسکن مشاهده نشده و نمونه‌هایی که به‌عنوان طرح‌های موفق در شهرهای کوچک خراسان جنوبی ارائه می‌شوند هیچ شباهتی به ویژگی‌های کلان‌شهر مهاجرپذیری مانند قم ندارد.
معماری تدریجی و آسیب‌های احتمالی
وی خاطرنشان کرد: ایده‌هایی همچون معماری تدریجی که موافقان بیان می‌کنند اول ۴۰ متر خانه بسازند و بعد ۲۰ متر به آن اضافه کنند و به همین ترتیب تا بعد از چند سال خانه به ۱۵۰ متر برسد ایده خطرناکی است که در حیطه قوانین نظام کنترل ساختمان از بحث طراحی تا نظارت و اجرا در چهار رشته معماری، سازه، برق و تاسیسات مکانیکی و استفاده از مصالح استاندارد با مشکلات بسیاری مواجه است و در ترکیب با بحث تخلفات ساختمانی، خطر واقعی تولید یک بافت شهری نیمه مخروبه با استحکام ناکافی را همراه خواهد داشت و به نظر می‌رسد در پس چنین پیشنهادهایی بیشتر متاثر شده از فضای مبهم مشکلات تامین مالی پروژه نهضت ملی مسکن است.
فاطمی بیان داشت: مصرف انرژی در آپارتمان‌ها به خاطر کف‌ها و سقف‌های مشترک بسیار کمتر از انواع یک‌طبقه‌ای است و مصرف آب به خاطر شستشوی حیاط و آبیاری باغچه در خانه‌های ویلایی بسیار بیشتر است در این زمینه پیشنهاد می‌شود به آمار مربوطه که توسط شرکت آب تهیه می‌گردد رجوع شود. بدیهی است حتی اگر زمانی جامعه و دولت به آن سطح از آگاهی برسد که درصدد استفاده از آب خاکستری و استحصال آب باران برآید قطعا این کار به‌صورت متمرکز و در قالب مجتمع‌های مسکونی تحقق‌پذیرتر و پربازده‌تر خواهد بود.
وی ابراز داشت: با توجه به رشد روزافزون تقاضای مهاجرت به شهر قم و نیز فرهنگ و سابقه موجود قابل‌تصور است که بافاصله‌ای ۲۰ تا ۳۰ ساله شاهد افزایش مجدد تراکم مناطق یک‌طبقه‌ای احداثی و دور شدن از بافت اولیه باشیم که ناشی از انباشته شدن تقاضای ساکنین برای افزودن طبقاتی بر روی یک طبقه موجود یا تخریب و نوسازی همین خانه‌های ویلایی به‌صورت آپارتمان باشد و این مسئله که با توجه به رویه جاری تخلفات ساختمانی، عدم ثبات مقررات و تأثیرپذیری مسئولان از فشارهای مردمی به‌هیچ‌وجه دور از ذهن نیست.
فاطمی عنوان کرد: آخرین مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری که سیاست‌گذار توسعه‌های شهری در سطح کشور است و به ریاست وزیر راه و شهرسازی تشکیل می‌گردد و در هفته جاری ابلاغ گردیده در آن ذکرشده که شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۲۱ شهریور ۱۴۰۱ خود، پیرو مباحث مربوط به تامین اراضی موردنیاز نهضت ملی مسکن و در ذیل سیاست‌های کلی دولت مبنی بر کاهش تراکم ناخالص شهرها و احداث واحد مسکونی در حداقل تراکم ساختمانی ممکن، بنا بر تاکید وزیر و رئیس شورای عالی به شرح زیر اتخاذ تصمیم کرد:
۱- در شهرهایی که الگوی تراکمی پهنه تراکمی غالب شهر بر اساس طرح مصوب ملاک عمل قطعات ویلایی یک و دوطبقه است، درصورتی‌که محدودیت زمین دولتی وجود ندارد و امکان تامین زیرساخت وجود دارد، واحدهای مربوط به نهضت ملی مسکن به‌صورت قطعات مستقل حیاط دار یک یا دوطبقه احداث شود.
۲- در سایر شهرهای کشور که متوسط تراکم ساختمانی شهر بیش از دوطبقه است، احداث بنا در مجتمع‌های مسکونی مربوط به نهضت ملی مسکن وفق تراکم ساختمانی پهنه تراکمی غالب شهر بر اساس طرح مصوب ملاک عمل صورت پذیرد.
به باور وی، ازآنجایی‌که پهنه تراکمی غالب شهر قم در طرح جامع و تفصیلی قطعات ویلایی یک یا دوطبقه نیست اختصاص چنین پهنه وسیعی به قطعات یک‌طبقه‌ای ازلحاظ پشتوانه قانونی نیز فاقد توجیه است.
فاطمی در پایان گفت: در خاتمه پیشنهاد بنده استفاده از ایده ساخت مسکن یک‌طبقه‌ای در شهرهای کوچک پیرامون شهر قم که پتانسیل لازم را دارند و نیز هدایت بخشی از منابع طرح نهضت ملی به سمت نوسازی بافت فرسوده شهری که از قضا همه ویلایی هستند؛ می‌باشد.
نظر موافقان یک‌طبقه‌سازی
عباس جهانبخش عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ایرنا، بیان کرد: از اوایل دهه هشتاد و بعد از مطرح‌شدن موضوعات مربوط به جنبش نرم‌افزاری بر مبنای منویات مقام معظم رهبری، تطابق الگوهای معماری و شهرسازی با آموزه‌های ایرانی و اسلامی مورد توجه قرار گرفت و همزمان از فقه نظام عمران شهری آیت‌الله محسن اراکی نیز در همین راستا بهره برده شد تا از مبانی معماری و شهرسازی یک الگوی کاربردی از تئوری تا عمل منتج شود.
جهانبخش ادامه داد: از اواخر دهه ۹۰ نیز حوزه علمیه توجه به نیازهای نظام را مورد اهتمام بیشتری قرار دارد که از برکت آن می‌توان به ایجاد ستاد راهبری معماری و شهرسازی حوزه علمیه قم اشاره کرد که با حضور جمعی از اندیشمندان و متخصصان امر، گزینش، طراحی و ایجاد الگوهای ایرانی اسلامی معماری و شهرسازی را در دستور کار خود قرارداد که در دوره جدید این الگوهای استخراجی و کارکردی موردتوجه وزارت راه و شهرسازی قرارگرفته است.
وی بیان کرد ساخت ۴ میلیون مسکن با رویکرد جدید هم شدنی و هم فرصتی بی‌نظیر برای تبدیل این پروژه بزرگ به پیشران زیست اجتماعی جدید و متناسب با مبانی و اهداف انقلاب است،
در رویکرد جدید بعد از ۴۳ سال به فرمان امام در تشکیل اولین نهاد سازندگی عمل می شود امام فرموده بودند:
« مشکل زمین باید حل شود و همه بندگان محروم خدا باید از این موهبت الهی استفاده کنند… و در این طرح به هیچ وجه پولی در برابر خرید زمین پرداخت نشود.» ۲۱ فروردین ۵۸
اما تاکنون تفکرات رسوب یافته قدیمی و تنگ نظری ها مانع از عمل به این رسالت انقلاب شده بود. در صورت عمل به این فرمان امام، شاهد جهشی چشمگیر در کاهش مشکلات اقتصادی و افزایش رضایت اجتماعی خواهیم بود.
در ادامه معیارهای حاکم برای مقایسه رویکردهای مختلف در طرح نهضت ملی مسکن به شرح زیر بیان شد: سرعت عمل به تعهدات و تحویل به متقاضی، کاهش هزینه‌های احداث بنا و زیرساخت، امکان مردمی سازی (معماری مشارکتی)، امکان تامین زمین، میزان رضایت اجتماعی، سازگاری با سبک زندگی اسلامی-ایرانی، تسهیل مهاجرت معکوس و حفظ توازن در آمایش سرزمین و اصلاح تراکم، تامین برق و انرژی و آب، امنیت و سازگاری با پدافند غیرعامل، امکان تامین مالی متنوع و غیر وابسته به منابع دولتی، مطلوبیت هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، هم‌افزایی با سایر مسائل و عدم بخشی نگری (غیر خوابگاهی شدن پروژه‌های نهضت ملی)، هماهنگی با سیاست‌های حوزه خانواده و جمعیت، امکان پوشش افراد فاقد توان شرکت در طرح نهضت ملی، امکان تداوم برای نسل‌های آینده و سرزندگی و کیفیت شهری
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان با اشاره به برخی مزیت‌های احداث خانه‌ها به صورت یک طبقه در مقایسه با واحدهای آپارتمانی، ادامه داد: در این طرح امکان احداث به‌صورت موازی وجود دارد و سرعت کار بیشتر است و تکمیل یک واحد مسکونی منوط به سایر واحدها نیست و امکان تحویل زمین به مردم و یا ساخت بخشی از خانه (معماری تدریجی) و تعهد ساخت توسط خودشان وجود دارد.
جهانبخش تصریح کرد: تجربه میدانی و گذشته انبوه‌سازی در کشور حاکی از سرعت کمتر، احتمال قفل شدن عملیات به دلیل فنی یا پرداخت مالی ناهمسان اثبات‌شده است.
وی افزود: تجربه ساخت مسکن از سال ۹۹ در شهرهای بیرجند و طبس، فاصله بسیار زیاد بین تکمیل و بهره‌برداری از خانه‌های ویلایی در مقایسه با خانه‌های آپارتمانی نشان از موفقیت و همچنین رغبت بیشتر مردم به ساخت یک طبقه است، علاوه بر این هنوز ۲۰۰ هزار واحد بالای ۵ طبقه مسکن مهر نیز تکمیل‌نشده که همگی بالای ۵ طبقه هستند و هیچ مسکن مهر کمتر از ۵ طبقه ای نیست که تکمیل نشده باشد.
مقایسه هزینه تمام‌شده دو رویکرد
وی با مقایسه بین هزینه تمام‌شده بین خانه‌های حیات دار(توسعه افقی) با واحدهای آپارتمانی، گفت: در خانه‌های ویلایی، هزینه زیرساخت بالاتر است و هزینه بنا کمتر است و سرجمع هزینه‌های ساخت و زیرساخت کمتر از واحدهای آپارتمانی است و علاوه بر آن امکان ساخت تدریجی مسکن، امکان کاهش آورده اولیه را فراهم می‌سازد.
جهانبخش افزود: در توسعه عمودی و آپارتمان‌سازی به اذعان کارشناسان، هزینه احداث بنا بالاتر و هزینه زیرساخت کمتر است و سرجمع هزینه‌ها در آن در مقایسه با توسعه افقی بیشتر می‌باشد، همچنین هزینه پروانه و تعرفه نظام‌مهندسی نیز در واحدهای آپارتمانی بیشتر است و به دلیل افزایش زمان ساخت، اثر تورم نیز باعث افزایش تصاعدی هزینه‌ها می‌شود.
وی بیان کرد: طبق برآوردهای کارشناسی دقیق در طرح ویلا سازی در کلان‌شهری مانند قم، هزینه ساخت یک‌خانه حیات دار ۲۵۰ متری با ۷۵ متر مربع زیربنا (در مرحله اول) معادل ۴۵۰ میلیون تومان (نزدیک به مبلغ تسهیلات) می‌شود این در حالی است که در طرح آپارتمان‌سازی قیمت یک واحد مسکونی در حال احداث در پردیسان به بیش از یک میلیارد تومان می‌رسد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان خاطرنشان کرد: در حال حاضر دولت و وزارت راه و شهرسازی با اجرای این طرح موافق هستند اما برخی نهادهای استانی در برابر اجرای آن مقاومت می‌کنند.
جهانبخش یادآور شد: امکان تامین مالی به همراه کاهش آسیب‌های اجتماعی از ویژگی‌ها و مزایای مهم در توسعه افقی شهر در مقایسه با بلندمرتبه‌سازی است و به تداوم بین نسلی خانوار نیز کمک می‌کند.
وی، مردمی سازی را از ویژگی‌های دیگر طرح یک طبقه سازی یاد کرد و گفت: تجربه مسکن‌سازی در بنیاد مهاجران جنگی و بعد از زلزله رودبار در ایران، حاکی از سرعت عمل و کیفیت بالاتر احداث مسکن در فرایندهای مردمی است و با نظارت و مدیریت مستقیم متقضیان، تخلفات پیمانکاران و سازندگان نیز کاهش می‌یابد.
رابطه بین حبس زمین با سوداگری مسکن
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان گفت: تمام شهرها و روستاهای ایران فقط یک درصد از مساحت سرزمینی ایران را شامل می‌شود و ۹۹ درصد از زمین حبس شده و این نوع تصمیم سازی سبب شده تا بخش مسکن به یک کالای پرسود برای سوداگری تبدیل شود.
وی بابیان اینکه مردم در طرح جدید مالک اعیانی می‌شوند، خاطرنشان کرد: در قالب طرح یک طبقه سازی، مالکیت زمین در اختیار دولت قرار می‌گیرد و متقاضیان به نحوی مستأجر دولت محسوب می‌شوند؛ اما اگر زمین با انتقال مالکیت واگذار شود، تجارب ملی و جهانی نشان می‌دهد اعطای سند و انتقال مالکیت بستر سوداگری را فراهم می‌کند. مشابه اتفاقی که در شرکت شهرک‌های صنعتی افتاد و چندین سال، جلوی ورود سوداگرانه به این زمین‌ها گرفته شد برای این امر دو ویژگی همزمان دنبال شد: ۱- عدم انتقال سند مالکیت (فقط حق بهره‌برداری منتقل می‌شود نه مالکیت.) ۲- عرضه زمین به میزان کافی.
اما متاسفانه با تصمیم دولت قبل برای اعطای سند مالکیت در سال ۱۳۹۸ ، شاهد رشد حدود هزار درصدی قیمت زمین در همین بازه سه ساله بوده ایم.
وی بابیان اینکه مهمترین حسن آپارتمان‌سازی نیاز به زمین کمتری است، بیان کرد: در مقابل، توسعه منفصل«ویلا سازی» امکان تامین زمین قابل‌عرضه را افزایش می‌دهد و علاوه بر زمین‌های دولتی، اراضی ملی و حتی خصوصی قابل استفاده خواهد بود. به عنوان مثال در مهرگان قزوین با نسبت ۹۳ به ۷ با مالکین بخش خصوصی توافق شده است. (۹۳ درصد سهم دولت)
و از آنجا که در بیشتر شهرهای بزرگ اراضی نهضت ملی در حریم یا محدوده شهرها در نظر گرفته شده است، در صورتی که امکان توسعه منفصل فراهم شود امکان تهاتر طبق (قانون جهش تولید یا حمایت از عرضه) و تامین مالی مناسب برای احداث زیرساخت ها وجود دارد.
جهانبخش گفت: یکی از مشکلات اساسی در حوزه زمین در ایران، نبود قانون مالیات بر زمین است، اگر چنین قانونی در ایران مانند برخی کشورهای موفق مصوب و اجرا شود، تمایل اشخاص حقیقی و حقوقی برای حبس زمین یا سوداگری بشدت کاهش می‌یابد.
وی ابراز داشت: بر اساس آمایش‌های استانی سازمان برنامه‌وبودجه، حدود ده درصد از اراضی کشور در اولویت ۱ توسعه قرار دارند. در چنین مساحتی امکان سکونت ۷۵۰ میلیون نفر در خانه‌های ۴۲۰ متری وجود دارد این در حالی است که در طرح نهضت ملی مسکن و ۴ میلیون مسکن با مساحت ۴۲۰ متر مربع فقط به دوهزارم مساحت سرزمینی کشور نیاز است.
جهانبخش گفت: چنانچه تامین زمین محدود به زمین‌های دولتی درون محدوده یا حریم شهرها شود با مشکلات عدیده‌ای مواجه می‌شود چرا که جمع کل شهرها و روستاهای ما کمتر از یک درصد از سرزمین است اما چنانچه الحاق به محدوده و توسعه منفصل دنبال گردد، امکان تامین زمین فراهم می‌آید.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان اضافه کرد: به‌علاوه می‌توان با متنوع نمودن مساحت اراضی واگذاری مهاجرت معکوس را جذاب و عملیاتی نمود.
ضرورت حق انتخاب مردم برای سکونت در واحدهای آپارتمانی یا ویلایی
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان اضافه کرد: در طرح نهضت ملی مسکن باید امکان سبد متنوعی در آپارتمان‌سازی و ویلا سازی طراحی شود اما اجباری در کوچ دادن مردم واحدهای آپارتمانی نباشد مردم بتوانند بر اساس نیاز خود حق انتخاب داشته باشند.
وی بیان داشت: طبق نظرسنجی و برآوردهای انجام شده از جامعه، میزان رضایت اجتماعی در احداث خانه‌های ویلای بیشتر از خانه‌های آپارتمانی است.
جهانبخش سازگاری دو رویکرد با مبانی سبک زندگی ایرانی و اسلامی را موردتوجه قرار داد و گفت: طرح ویلایی سازی به اذعان اکثریت مردم سازگارتر با سبک زندگی و فرهنگ اسلامی-ایرانی است و حریم، روابط همسایگی، ارتباط با طبیعت،فراغت در خانه، صله ارحام بهتر رعایت می شود.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان، تسهیل مهاجرت معکوس وحفظ توازن در آمایش سرزمین و اصلاح تراکم در دو رویکرد را مورد اشاره قرار داد و گفت: امکان الگوسازی برای مهاجرت معکوس و توسعه منفصل در طرح ویلایی سازی تاحدی فراهم است درحالی‌که در آپارتمان‌سازی این امر بسیار دشوار است.
وی خاطرنشان کرد: در توسعه افقی و خانه‌های یک طبقه حیات دار در بخش تامین انرژی امکان استفاده از انرژی های پاک و پایدار در مقیاس خرد و خانگی، بازیافت خرد و خانگی آب، تسهیل استحصال آب باران و امکان هم افزایی آب بخش خانگی و کشاورزی نیز وجود دارد.
جهانبخش یادآور شد: در آپارتمان‌سازی نیز استفاده از انرژی های پاک و پایدار فقط در مقیاس بزرگ وجود دارد که نیازمند سرمایه گذاری متمرکز است.
وی ابراز داشت: همچنین خانه‌های ویلایی یک طبقه حیات دار از نظر پدافند غیرعامل و زلزله نیز تاب آوری بیشتری در مقایسه با آپارتمان دارد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان گفت: امکان تامین مالی متنوع و غیر وابسته به منابع دولتی از طریق تهاتر درصدی از اراضی شهرک‌های ویلایی در قالب شهرک ها و شهرهای جدید وجود دارد و علاوه بر این حضور مردم درآمدزاست و زمین یکی از مهمترین ابزارهای ذخیره سرمایه شده، امکان اصلاح تدریجی این امر و تبدیل تهدید به فرصت وجود دارد درحالی‌که در آپارتمان‌سازی امکان تهاتر و تامین زمین سخت تر است.
مقایسه دو رویکرد در اراضی ۵۶۰ هکتاری قم
وی بیان کرد: در اراضی ۵۶۰ هکتاری پردیسان بر اساس سناریوی ساخت طبق الگوی انبوه‌سازی آپارتمانی امکان ساخت حدود ۳۳ هزار واحد مسکن امکان پذیر است در حالی که اگر این زمین به صورت آزاد و در قالب حدود ۳۶۰۰ پلاک برای ساخت یک طبقه تهاتر شود ۷/۲۲ هزار میلیارد تومان درآمد خواهد داشت که با درآمد آن می‌توان برای کل متقاضیان تایید شده قم (۸۵۰۰۰ واحد) هزینه زیرساخت در یک توسعه منفصل با زمین‌های ۸۲۵ متری فراهم نمود.
وی بیان داشت: توسعه افقی شهر و ویلا سازی بستر فرزند آوری و تقویت بنیان خانواده را فراهم می کند درحالی‌که در آپارتمان‌سازی امکان چنین مساله ای بسیار دشوار است و علاوه بر این در توسعه افقی امکان پوشش افراد فاقد توان شرکت در طرح نهضت ملی از طریق تهاتر زمین در بخش تامین مالی وجود دارد درحالی‌که در آپارتمان‌سازی نداشتن تمکن مالی برابر با حذف و کنار گذاشته شدن است.
جهانبخش گفت درحالی‌که مزیت آپارتمان‌سازی امکان ذخیره اراضی برای نسل‌های آینده بیان می‌شود، اما این میزان از تراکم و این فشار اقتصادی مسکن و زمین هم نسل کنونی را با دشواریهای زیست محیطی (شهرهای متراکم آلوده) و معیشتی مواجه می‌کند هم بستر فرزندآوری را فراهم نمی‌سازد.
در مقابل چنانچه نهضت ملی تا چهل سال به صورت هر سال یک میلیون قطعه حیاط‌دار ادامه یابد حدود یک درصد سرزمین را لازم دارد.
وی سرزندگی و کیفیت محیط شهری در دو رویکرد را مورد توجه قرار داد و گفت: خانه‌های یک طبقه حیاط دار کیفیت زندگی و رابطه بهتری با طبیعت را به مردم می‌بخشد و در مقابل آپارتمان‌سازی از کیفیت زیست به خاطر نوع معماری و نظام شهرسازی، می‌کاهد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان در جمع‌بندی و نتیجه‌گیری مقایسه‌ای دو رویکرد، گفت:سرعت تحویل،امکان معماری تدریجی،امنیت و پدافند غیرعامل و زلزله،سازگاری با سبک زندگی،سازگاری با محیط خانواده و جمعیت، امکان بهتر تامین مالی و امکان پوشش معسرین با مولدسازی زمین، امکان هم‌افزایی با اشتغال در الگوی معیشت محور، افزایش رضایت اجتماعی، امکان معماری مشارکتی،هزینه غیرمستقیم اداره شهر، کمتر بودن سرجمع هزینه ساخت و زیرساخت و افزایش زمین قابل‌عرضه از ویژگی‌های طرح ویلایی سازی یک طبقه است.
عرضه سبد متنوع خانه سازی
جهانبخش همچنین عرضه سبد متنوع و فراهم شدن انتخاب مردمی را از پیش شرط های مهم در موفقیت طرح های ساخت مسکن و افزایش رضایت اجتماعی یاد کرد و گفت: آپارتمان سازی در اراضی که اجبار وجود دارد و به شرط آنکه به متقاضیان اطلاع رسانی شود و بهای تمام شده (که برای واحدهای جدید الاحداث بیشتر از حدود ده میلیارد ریال خواهد بود) را بتوانند پرداخت کنند؛ امکان پذیر است و توسعه افقی در دو قالب ۱- خانه های یک طبقه حیاط‌دار و ۲- خانه‌های مولد (تلفیق سکونت با صنایع کوچک مقیاس و کشاورزی معیشتی) می‌تواند مورد توجه قرار بگیرد.
مشکلات و آسیب‌های آپارتمان‌نشینی در کنار برخی از مزایای آن و همچنین ویژگی‌های خاص خانه‌های یک طبقه و حیاط دار در کنار نگرانی‌هایی پیرامون توجیه فنی و امکان اجرایی آن، این روزها محل بحث و گفت‌وگوی بسیاری از مردم و همچنین کارشناسان و تصمیم گیران محلی است تا تصمیم نهایی در خصوص نحوه اجرای طرح نهضت ملی مسکن مشخص شود.
موافقان توسعه عمودی شهر و مخالفان یک طبقه سازی با تاکید بر ناسازگاری و غیرقابل تطابق بودن برخی طرح‌های یک‌طبقه‌سازی در قالب پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن در شهرهای دیگر در استان قم، بر این باورند که اولا کشور با کمبود مسکن روبه‌رو نیست بلکه مشکل مسکن از مهاجرت بالای مردم از مناطق کم برخوردار به شهرهای بزرگ ناشی شده است و آن هم به‌صورتی که بخشی از خانه‌های شهرهای کوچک خالی از سکنه است و در کنار آن، بر این نکته نیز تاکید دارند که در حال حاضر بخش عمده‌ای از بافت شهری قم که از قضا بافت تاریخی است به‌صورت یک‌طبقه‌سازی و خانه‌های یک طبقه حیاط دار است و بهتر است انرژی و منابع محدود صرف حفظ، مرمت و نگهداری آن‌ها شود و از تخریب و آپارتمان‌سازی در این لکه‌ها جلوگیری به عمل آید.
موافقان آپارتمان‌سازی همچنین از سوداگری زمین در صورت اجرای طرح یک‌طبقه‌سازی هشدار می‌دهند و با توجه به محدودیت‌های زیرساختی آن را فاقد توجیه و قدرت اجرایی می‌دانند و احداث تدریجی خانه های یک طبقه را نیز مقدمه‌ای بر نادیده گرفته شدن مقررات ملی ساختمان و استحکام ناایمن بناها قلمداد می‌کنند که ممکن است چند سال دیگر یک بافت نیمه مخروبه را به شهر قم تحمیل کند.
در مقابل، موافقان طرح ویلاسازی (خانه یک طبقه حیاط دار) از سازگاری آن با فرهنگ و سبک زندگی ایرانی و اسلامی به‌عنوان یکی از مزیت‌های غیرقابل‌اغماض آن یاد می‌کنند و سرعت عمل به تعهدات و تحویل به متقاضی، کاهش هزینه‌های احداث بنا و زیرساخت، امکان مردمی سازی (معماری مشارکتی)، سهولت در امکان تامین زمین و افزایش میزان رضایت اجتماعی را از مولفه های مهم توسعه افقی ذکر می‌کنند.
به باور حامیان یک‌طبقه‌سازی در طرح نهضت ملی مسکن، تسهیل مهاجرت معکوس و حفظ توازن در آمایش سرزمین و اصلاح تراکم، امنیت و سازگاری با پدافند غیرعامل، امکان تامین مالی متنوع و غیر وابسته به منابع دولتی، مطلوبیت هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، هم‌افزایی با سایر مسائل و عدم بخشی نگری (غیر خوابگاهی شدن پروژه‌های نهضت ملی)، هماهنگی با سیاست‌های حوزه خانواده و جمعیت، امکان پوشش افراد فاقد توان شرکت در طرح نهضت ملی، امکان تداوم برای نسل‌های آینده و سرزندگی و کیفیت شهری را از دیگر شاخص‌های آن یاد می‌کنند.
نقش مهاجرت در کمبود مسکن
سید ابوالحسن فاطمی کارشناس ارشد معماری و عضو سازمان نظام‌مهندسی قم در همین زمینه در گفت‌وگو با خبرنگار ایرنا، بیان کرد: به نظر بنده در کشور مشکل عمده‌ای از نظر تعداد مسکن وجود ندارد چه اینکه بر اساس آخرین سرشماری در سال ۹۵ به ازای ۲۵ میلیون خانوار حدود ۲۵.۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد. بلکه مشکل عمده مربوط است به جابجایی‌های عظیم و مهاجرت‌های وسیعی که از روستاها و شهرهای مناطق کم برخوردار با بیکاری بالا و مشکلات زیست‌محیطی به شهرهای بزرگ و مراکز اشتغال است به‌صورتی که در مناطق مهاجرفرست خانه‌ها خالی مانده و در مناطق مهاجرپذیر با کمبود مسکن مواجه می‌شویم و در ابتدا باید به حل این نامعادله همت گماشت.
وی افزود: لازم به ذکر است ساخت طرح‌های مسکن در دولت‌های مختلف از مسکن مهر گرفته تا مسکن اقدام ملی و طرح کنونی نهضت ملی مسکن به خاطر مقابله با توسعه بی‌رویه مساحت شهری، در هیچ‌یک از کلان‌شهرهای کشور صورت نگرفته و متقاضیان به شهرهای مجاور یا شهرهای جدید هدایت‌شده‌اند. اما استثنائا این توسعه در کلان‌شهر قم به‌صورت متصل پیش‌بینی‌شده و می‌شود که در جای خود این اصرار بر توسعه کمی و جمعیتی در شهری که در وضع موجود از کمبود امکانات و زیرساخت‌های مختلف از جمله آب، فاضلاب و حمل‌ونقل عمومی و غیره در رنج است جای تامل و سوال دارد.
فاطمی یادآور شد: درحالی‌که مراجع مربوط، به‌صورت روزمره در پی افزایش تراکم ساختمانی شهر قم و حذف پهنه‌های یک‌طبقه‌ای و تک خانواری به‌عناوین‌مختلف هستند، سخن گفتن از ایجاد بافت جدید تک طبقه ای عجیب است. زمانی تمامی ساختمان‌های قم به‌صورت تک طبقه ای بودند و اکثریت قاطعی از آن‌ها هنوز هم به این حالت هستند و زندگی در آن‌ها به صورتی جریان دارد که مدنظر پیشنهاد دهندگان محترم طرح تک طبقه سازی است.
اولویت حفظ بافت تاریخی برساخت پهنه جدید یک طبقه ای
عضو سازمان نظام‌مهندسی قم تصریح کرد: بهتر است که همّ خود را مصروف حفظ پهنه‌های باقی‌مانده یک طبقه ای نماییم و نیز به دفاع از حفظ بافت تاریخی شهر که اصیل‌ترین شکل سکونت یک طبقه ای هست، برخیزیم که همه‌روزه مورد هجوم گروه‌هایی قرار دارد که به عناوین و از جایگاه‌های مختلف سعی در تخریب و آپارتمان‌سازی در آن دارند.
وی اضافه کرد: نظر به سوابقی که از مطالعه طیف افرادی که هم‌اکنون در مسکن مهر ساکن هستند و سوداگری‌های صورت گرفته بر روی آن (علیرغم همه ممنوعیت‌های قانونی) وجود دارد، جای هیچ شک و شبهه‌ای باقی نمی‌ماند که واگذاری زمین، سوداگری در بازار زمین و مسکن را بشدت رواج خواهد داد و درنهایت درصد بالایی از این اراضی قبل از اینکه به خانه برای اقشار کم برخوردار تبدیل شوند در بازار سوداگری دست‌به‌دست می‌شوند.
فاطمی تاکید کرد: مزایای خانه یک‌طبقه‌ای نسبت به آپارتمان در زمینه آسایش خانواده و پرورش فرزندان انکارناپذیر است. اما توسعه‌های مسکونی به‌هیچ‌وجه امری ساده یا تک‌بعدی نیستند و با اقتصاد، امنیت، قابلیت‌های سرزمینی، دسترسی و حمل‌ونقل، خدمات زیربنایی، مصرف منابع و انرژی و غیره پیوند عمیقی دارند که از قضا در این موارد کفه ترازو به نفع خانه‌های ویلایی نیست.
عضو سازمان نظام‌مهندسی قم ادامه داد: طرح مدونی تاکنون در زمینه پروژه احداث خانه‌های یک‌طبقه‌ای در نهضت ملی مسکن مشاهده نشده و نمونه‌هایی که به‌عنوان طرح‌های موفق در شهرهای کوچک خراسان جنوبی ارائه می‌شوند هیچ شباهتی به ویژگی‌های کلان‌شهر مهاجرپذیری مانند قم ندارد.
معماری تدریجی و آسیب‌های احتمالی
وی خاطرنشان کرد: ایده‌هایی همچون معماری تدریجی که موافقان بیان می‌کنند اول ۴۰ متر خانه بسازند و بعد ۲۰ متر به آن اضافه کنند و به همین ترتیب تا بعد از چند سال خانه به ۱۵۰ متر برسد ایده خطرناکی است که در حیطه قوانین نظام کنترل ساختمان از بحث طراحی تا نظارت و اجرا در چهار رشته معماری، سازه، برق و تاسیسات مکانیکی و استفاده از مصالح استاندارد با مشکلات بسیاری مواجه است و در ترکیب با بحث تخلفات ساختمانی، خطر واقعی تولید یک بافت شهری نیمه مخروبه با استحکام ناکافی را همراه خواهد داشت و به نظر می‌رسد در پس چنین پیشنهادهایی بیشتر متاثر شده از فضای مبهم مشکلات تامین مالی پروژه نهضت ملی مسکن است.
فاطمی بیان داشت: مصرف انرژی در آپارتمان‌ها به خاطر کف‌ها و سقف‌های مشترک بسیار کمتر از انواع یک‌طبقه‌ای است و مصرف آب به خاطر شستشوی حیاط و آبیاری باغچه در خانه‌های ویلایی بسیار بیشتر است در این زمینه پیشنهاد می‌شود به آمار مربوطه که توسط شرکت آب تهیه می‌گردد رجوع شود. بدیهی است حتی اگر زمانی جامعه و دولت به آن سطح از آگاهی برسد که درصدد استفاده از آب خاکستری و استحصال آب باران برآید قطعا این کار به‌صورت متمرکز و در قالب مجتمع‌های مسکونی تحقق‌پذیرتر و پربازده‌تر خواهد بود.
وی ابراز داشت: با توجه به رشد روزافزون تقاضای مهاجرت به شهر قم و نیز فرهنگ و سابقه موجود قابل‌تصور است که بافاصله‌ای ۲۰ تا ۳۰ ساله شاهد افزایش مجدد تراکم مناطق یک‌طبقه‌ای احداثی و دور شدن از بافت اولیه باشیم که ناشی از انباشته شدن تقاضای ساکنین برای افزودن طبقاتی بر روی یک طبقه موجود یا تخریب و نوسازی همین خانه‌های ویلایی به‌صورت آپارتمان باشد و این مسئله که با توجه به رویه جاری تخلفات ساختمانی، عدم ثبات مقررات و تأثیرپذیری مسئولان از فشارهای مردمی به‌هیچ‌وجه دور از ذهن نیست.
فاطمی عنوان کرد: آخرین مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری که سیاست‌گذار توسعه‌های شهری در سطح کشور است و به ریاست وزیر راه و شهرسازی تشکیل می‌گردد و در هفته جاری ابلاغ گردیده در آن ذکرشده که شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۲۱ شهریور ۱۴۰۱ خود، پیرو مباحث مربوط به تامین اراضی موردنیاز نهضت ملی مسکن و در ذیل سیاست‌های کلی دولت مبنی بر کاهش تراکم ناخالص شهرها و احداث واحد مسکونی در حداقل تراکم ساختمانی ممکن، بنا بر تاکید وزیر و رئیس شورای عالی به شرح زیر اتخاذ تصمیم کرد:
۱- در شهرهایی که الگوی تراکمی پهنه تراکمی غالب شهر بر اساس طرح مصوب ملاک عمل قطعات ویلایی یک و دوطبقه است، درصورتی‌که محدودیت زمین دولتی وجود ندارد و امکان تامین زیرساخت وجود دارد، واحدهای مربوط به نهضت ملی مسکن به‌صورت قطعات مستقل حیاط دار یک یا دوطبقه احداث شود.
۲- در سایر شهرهای کشور که متوسط تراکم ساختمانی شهر بیش از دوطبقه است، احداث بنا در مجتمع‌های مسکونی مربوط به نهضت ملی مسکن وفق تراکم ساختمانی پهنه تراکمی غالب شهر بر اساس طرح مصوب ملاک عمل صورت پذیرد.
به باور وی، ازآنجایی‌که پهنه تراکمی غالب شهر قم در طرح جامع و تفصیلی قطعات ویلایی یک یا دوطبقه نیست اختصاص چنین پهنه وسیعی به قطعات یک‌طبقه‌ای ازلحاظ پشتوانه قانونی نیز فاقد توجیه است.
فاطمی در پایان گفت: در خاتمه پیشنهاد بنده استفاده از ایده ساخت مسکن یک‌طبقه‌ای در شهرهای کوچک پیرامون شهر قم که پتانسیل لازم را دارند و نیز هدایت بخشی از منابع طرح نهضت ملی به سمت نوسازی بافت فرسوده شهری که از قضا همه ویلایی هستند؛ می‌باشد.
نظر موافقان یک‌طبقه‌سازی
عباس جهانبخش عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ایرنا، بیان کرد: از اوایل دهه هشتاد و بعد از مطرح‌شدن موضوعات مربوط به جنبش نرم‌افزاری بر مبنای منویات مقام معظم رهبری، تطابق الگوهای معماری و شهرسازی با آموزه‌های ایرانی و اسلامی مورد توجه قرار گرفت و همزمان از فقه نظام عمران شهری آیت‌الله محسن اراکی نیز در همین راستا بهره برده شد تا از مبانی معماری و شهرسازی یک الگوی کاربردی از تئوری تا عمل منتج شود.
جهانبخش ادامه داد: از اواخر دهه ۹۰ نیز حوزه علمیه توجه به نیازهای نظام را مورد اهتمام بیشتری قرار دارد که از برکت آن می‌توان به ایجاد ستاد راهبری معماری و شهرسازی حوزه علمیه قم اشاره کرد که با حضور جمعی از اندیشمندان و متخصصان امر، گزینش، طراحی و ایجاد الگوهای ایرانی اسلامی معماری و شهرسازی را در دستور کار خود قرارداد که در دوره جدید این الگوهای استخراجی و کارکردی موردتوجه وزارت راه و شهرسازی قرارگرفته است.
وی بیان کرد ساخت ۴ میلیون مسکن با رویکرد جدید هم شدنی و هم فرصتی بی‌نظیر برای تبدیل این پروژه بزرگ به پیشران زیست اجتماعی جدید و متناسب با مبانی و اهداف انقلاب است،
در رویکرد جدید بعد از ۴۳ سال به فرمان امام در تشکیل اولین نهاد سازندگی عمل می شود امام فرموده بودند:
« مشکل زمین باید حل شود و همه بندگان محروم خدا باید از این موهبت الهی استفاده کنند… و در این طرح به هیچ وجه پولی در برابر خرید زمین پرداخت نشود.» ۲۱ فروردین ۵۸
اما تاکنون تفکرات رسوب یافته قدیمی و تنگ نظری ها مانع از عمل به این رسالت انقلاب شده بود. در صورت عمل به این فرمان امام، شاهد جهشی چشمگیر در کاهش مشکلات اقتصادی و افزایش رضایت اجتماعی خواهیم بود.
در ادامه معیارهای حاکم برای مقایسه رویکردهای مختلف در طرح نهضت ملی مسکن به شرح زیر بیان شد: سرعت عمل به تعهدات و تحویل به متقاضی، کاهش هزینه‌های احداث بنا و زیرساخت، امکان مردمی سازی (معماری مشارکتی)، امکان تامین زمین، میزان رضایت اجتماعی، سازگاری با سبک زندگی اسلامی-ایرانی، تسهیل مهاجرت معکوس و حفظ توازن در آمایش سرزمین و اصلاح تراکم، تامین برق و انرژی و آب، امنیت و سازگاری با پدافند غیرعامل، امکان تامین مالی متنوع و غیر وابسته به منابع دولتی، مطلوبیت هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، هم‌افزایی با سایر مسائل و عدم بخشی نگری (غیر خوابگاهی شدن پروژه‌های نهضت ملی)، هماهنگی با سیاست‌های حوزه خانواده و جمعیت، امکان پوشش افراد فاقد توان شرکت در طرح نهضت ملی، امکان تداوم برای نسل‌های آینده و سرزندگی و کیفیت شهری
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان با اشاره به برخی مزیت‌های احداث خانه‌ها به صورت یک طبقه در مقایسه با واحدهای آپارتمانی، ادامه داد: در این طرح امکان احداث به‌صورت موازی وجود دارد و سرعت کار بیشتر است و تکمیل یک واحد مسکونی منوط به سایر واحدها نیست و امکان تحویل زمین به مردم و یا ساخت بخشی از خانه (معماری تدریجی) و تعهد ساخت توسط خودشان وجود دارد.
جهانبخش تصریح کرد: تجربه میدانی و گذشته انبوه‌سازی در کشور حاکی از سرعت کمتر، احتمال قفل شدن عملیات به دلیل فنی یا پرداخت مالی ناهمسان اثبات‌شده است.
وی افزود: تجربه ساخت مسکن از سال ۹۹ در شهرهای بیرجند و طبس، فاصله بسیار زیاد بین تکمیل و بهره‌برداری از خانه‌های ویلایی در مقایسه با خانه‌های آپارتمانی نشان از موفقیت و همچنین رغبت بیشتر مردم به ساخت یک طبقه است، علاوه بر این هنوز ۲۰۰ هزار واحد بالای ۵ طبقه مسکن مهر نیز تکمیل‌نشده که همگی بالای ۵ طبقه هستند و هیچ مسکن مهر کمتر از ۵ طبقه ای نیست که تکمیل نشده باشد.
مقایسه هزینه تمام‌شده دو رویکرد
وی با مقایسه بین هزینه تمام‌شده بین خانه‌های حیات دار(توسعه افقی) با واحدهای آپارتمانی، گفت: در خانه‌های ویلایی، هزینه زیرساخت بالاتر است و هزینه بنا کمتر است و سرجمع هزینه‌های ساخت و زیرساخت کمتر از واحدهای آپارتمانی است و علاوه بر آن امکان ساخت تدریجی مسکن، امکان کاهش آورده اولیه را فراهم می‌سازد.
جهانبخش افزود: در توسعه عمودی و آپارتمان‌سازی به اذعان کارشناسان، هزینه احداث بنا بالاتر و هزینه زیرساخت کمتر است و سرجمع هزینه‌ها در آن در مقایسه با توسعه افقی بیشتر می‌باشد، همچنین هزینه پروانه و تعرفه نظام‌مهندسی نیز در واحدهای آپارتمانی بیشتر است و به دلیل افزایش زمان ساخت، اثر تورم نیز باعث افزایش تصاعدی هزینه‌ها می‌شود.
وی بیان کرد: طبق برآوردهای کارشناسی دقیق در طرح ویلا سازی در کلان‌شهری مانند قم، هزینه ساخت یک‌خانه حیات دار ۲۵۰ متری با ۷۵ متر مربع زیربنا (در مرحله اول) معادل ۴۵۰ میلیون تومان (نزدیک به مبلغ تسهیلات) می‌شود این در حالی است که در طرح آپارتمان‌سازی قیمت یک واحد مسکونی در حال احداث در پردیسان به بیش از یک میلیارد تومان می‌رسد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان خاطرنشان کرد: در حال حاضر دولت و وزارت راه و شهرسازی با اجرای این طرح موافق هستند اما برخی نهادهای استانی در برابر اجرای آن مقاومت می‌کنند.
جهانبخش یادآور شد: امکان تامین مالی به همراه کاهش آسیب‌های اجتماعی از ویژگی‌ها و مزایای مهم در توسعه افقی شهر در مقایسه با بلندمرتبه‌سازی است و به تداوم بین نسلی خانوار نیز کمک می‌کند.
وی، مردمی سازی را از ویژگی‌های دیگر طرح یک طبقه سازی یاد کرد و گفت: تجربه مسکن‌سازی در بنیاد مهاجران جنگی و بعد از زلزله رودبار در ایران، حاکی از سرعت عمل و کیفیت بالاتر احداث مسکن در فرایندهای مردمی است و با نظارت و مدیریت مستقیم متقضیان، تخلفات پیمانکاران و سازندگان نیز کاهش می‌یابد.
رابطه بین حبس زمین با سوداگری مسکن
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان گفت: تمام شهرها و روستاهای ایران فقط یک درصد از مساحت سرزمینی ایران را شامل می‌شود و ۹۹ درصد از زمین حبس شده و این نوع تصمیم سازی سبب شده تا بخش مسکن به یک کالای پرسود برای سوداگری تبدیل شود.
وی بابیان اینکه مردم در طرح جدید مالک اعیانی می‌شوند، خاطرنشان کرد: در قالب طرح یک طبقه سازی، مالکیت زمین در اختیار دولت قرار می‌گیرد و متقاضیان به نحوی مستأجر دولت محسوب می‌شوند؛ اما اگر زمین با انتقال مالکیت واگذار شود، تجارب ملی و جهانی نشان می‌دهد اعطای سند و انتقال مالکیت بستر سوداگری را فراهم می‌کند. مشابه اتفاقی که در شرکت شهرک‌های صنعتی افتاد و چندین سال، جلوی ورود سوداگرانه به این زمین‌ها گرفته شد برای این امر دو ویژگی همزمان دنبال شد: ۱- عدم انتقال سند مالکیت (فقط حق بهره‌برداری منتقل می‌شود نه مالکیت.) ۲- عرضه زمین به میزان کافی.
اما متاسفانه با تصمیم دولت قبل برای اعطای سند مالکیت در سال ۱۳۹۸ ، شاهد رشد حدود هزار درصدی قیمت زمین در همین بازه سه ساله بوده ایم.
وی بابیان اینکه مهمترین حسن آپارتمان‌سازی نیاز به زمین کمتری است، بیان کرد: در مقابل، توسعه منفصل«ویلا سازی» امکان تامین زمین قابل‌عرضه را افزایش می‌دهد و علاوه بر زمین‌های دولتی، اراضی ملی و حتی خصوصی قابل استفاده خواهد بود. به عنوان مثال در مهرگان قزوین با نسبت ۹۳ به ۷ با مالکین بخش خصوصی توافق شده است. (۹۳ درصد سهم دولت)
و از آنجا که در بیشتر شهرهای بزرگ اراضی نهضت ملی در حریم یا محدوده شهرها در نظر گرفته شده است، در صورتی که امکان توسعه منفصل فراهم شود امکان تهاتر طبق (قانون جهش تولید یا حمایت از عرضه) و تامین مالی مناسب برای احداث زیرساخت ها وجود دارد.
جهانبخش گفت: یکی از مشکلات اساسی در حوزه زمین در ایران، نبود قانون مالیات بر زمین است، اگر چنین قانونی در ایران مانند برخی کشورهای موفق مصوب و اجرا شود، تمایل اشخاص حقیقی و حقوقی برای حبس زمین یا سوداگری بشدت کاهش می‌یابد.
وی ابراز داشت: بر اساس آمایش‌های استانی سازمان برنامه‌وبودجه، حدود ده درصد از اراضی کشور در اولویت ۱ توسعه قرار دارند. در چنین مساحتی امکان سکونت ۷۵۰ میلیون نفر در خانه‌های ۴۲۰ متری وجود دارد این در حالی است که در طرح نهضت ملی مسکن و ۴ میلیون مسکن با مساحت ۴۲۰ متر مربع فقط به دوهزارم مساحت سرزمینی کشور نیاز است.
جهانبخش گفت: چنانچه تامین زمین محدود به زمین‌های دولتی درون محدوده یا حریم شهرها شود با مشکلات عدیده‌ای مواجه می‌شود چرا که جمع کل شهرها و روستاهای ما کمتر از یک درصد از سرزمین است اما چنانچه الحاق به محدوده و توسعه منفصل دنبال گردد، امکان تامین زمین فراهم می‌آید.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان اضافه کرد: به‌علاوه می‌توان با متنوع نمودن مساحت اراضی واگذاری مهاجرت معکوس را جذاب و عملیاتی نمود.
ضرورت حق انتخاب مردم برای سکونت در واحدهای آپارتمانی یا ویلایی
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان اضافه کرد: در طرح نهضت ملی مسکن باید امکان سبد متنوعی در آپارتمان‌سازی و ویلا سازی طراحی شود اما اجباری در کوچ دادن مردم واحدهای آپارتمانی نباشد مردم بتوانند بر اساس نیاز خود حق انتخاب داشته باشند.
وی بیان داشت: طبق نظرسنجی و برآوردهای انجام شده از جامعه، میزان رضایت اجتماعی در احداث خانه‌های ویلای بیشتر از خانه‌های آپارتمانی است.
جهانبخش سازگاری دو رویکرد با مبانی سبک زندگی ایرانی و اسلامی را موردتوجه قرار داد و گفت: طرح ویلایی سازی به اذعان اکثریت مردم سازگارتر با سبک زندگی و فرهنگ اسلامی-ایرانی است و حریم، روابط همسایگی، ارتباط با طبیعت،فراغت در خانه، صله ارحام بهتر رعایت می شود.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان، تسهیل مهاجرت معکوس وحفظ توازن در آمایش سرزمین و اصلاح تراکم در دو رویکرد را مورد اشاره قرار داد و گفت: امکان الگوسازی برای مهاجرت معکوس و توسعه منفصل در طرح ویلایی سازی تاحدی فراهم است درحالی‌که در آپارتمان‌سازی این امر بسیار دشوار است.
وی خاطرنشان کرد: در توسعه افقی و خانه‌های یک طبقه حیات دار در بخش تامین انرژی امکان استفاده از انرژی های پاک و پایدار در مقیاس خرد و خانگی، بازیافت خرد و خانگی آب، تسهیل استحصال آب باران و امکان هم افزایی آب بخش خانگی و کشاورزی نیز وجود دارد.
جهانبخش یادآور شد: در آپارتمان‌سازی نیز استفاده از انرژی های پاک و پایدار فقط در مقیاس بزرگ وجود دارد که نیازمند سرمایه گذاری متمرکز است.
وی ابراز داشت: همچنین خانه‌های ویلایی یک طبقه حیات دار از نظر پدافند غیرعامل و زلزله نیز تاب آوری بیشتری در مقایسه با آپارتمان دارد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان گفت: امکان تامین مالی متنوع و غیر وابسته به منابع دولتی از طریق تهاتر درصدی از اراضی شهرک‌های ویلایی در قالب شهرک ها و شهرهای جدید وجود دارد و علاوه بر این حضور مردم درآمدزاست و زمین یکی از مهمترین ابزارهای ذخیره سرمایه شده، امکان اصلاح تدریجی این امر و تبدیل تهدید به فرصت وجود دارد درحالی‌که در آپارتمان‌سازی امکان تهاتر و تامین زمین سخت تر است.
مقایسه دو رویکرد در اراضی ۵۶۰ هکتاری قم
وی بیان کرد: در اراضی ۵۶۰ هکتاری پردیسان بر اساس سناریوی ساخت طبق الگوی انبوه‌سازی آپارتمانی امکان ساخت حدود ۳۳ هزار واحد مسکن امکان پذیر است در حالی که اگر این زمین به صورت آزاد و در قالب حدود ۳۶۰۰ پلاک برای ساخت یک طبقه تهاتر شود ۷/۲۲ هزار میلیارد تومان درآمد خواهد داشت که با درآمد آن می‌توان برای کل متقاضیان تایید شده قم (۸۵۰۰۰ واحد) هزینه زیرساخت در یک توسعه منفصل با زمین‌های ۸۲۵ متری فراهم نمود.
وی بیان داشت: توسعه افقی شهر و ویلا سازی بستر فرزند آوری و تقویت بنیان خانواده را فراهم می کند درحالی‌که در آپارتمان‌سازی امکان چنین مساله ای بسیار دشوار است و علاوه بر این در توسعه افقی امکان پوشش افراد فاقد توان شرکت در طرح نهضت ملی از طریق تهاتر زمین در بخش تامین مالی وجود دارد درحالی‌که در آپارتمان‌سازی نداشتن تمکن مالی برابر با حذف و کنار گذاشته شدن است.
جهانبخش گفت درحالی‌که مزیت آپارتمان‌سازی امکان ذخیره اراضی برای نسل‌های آینده بیان می‌شود، اما این میزان از تراکم و این فشار اقتصادی مسکن و زمین هم نسل کنونی را با دشواریهای زیست محیطی (شهرهای متراکم آلوده) و معیشتی مواجه می‌کند هم بستر فرزندآوری را فراهم نمی‌سازد.
در مقابل چنانچه نهضت ملی تا چهل سال به صورت هر سال یک میلیون قطعه حیاط‌دار ادامه یابد حدود یک درصد سرزمین را لازم دارد.
وی سرزندگی و کیفیت محیط شهری در دو رویکرد را مورد توجه قرار داد و گفت: خانه‌های یک طبقه حیاط دار کیفیت زندگی و رابطه بهتری با طبیعت را به مردم می‌بخشد و در مقابل آپارتمان‌سازی از کیفیت زیست به خاطر نوع معماری و نظام شهرسازی، می‌کاهد.
عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان در جمع‌بندی و نتیجه‌گیری مقایسه‌ای دو رویکرد، گفت:سرعت تحویل،امکان معماری تدریجی،امنیت و پدافند غیرعامل و زلزله،سازگاری با سبک زندگی،سازگاری با محیط خانواده و جمعیت، امکان بهتر تامین مالی و امکان پوشش معسرین با مولدسازی زمین، امکان هم‌افزایی با اشتغال در الگوی معیشت محور، افزایش رضایت اجتماعی، امکان معماری مشارکتی،هزینه غیرمستقیم اداره شهر، کمتر بودن سرجمع هزینه ساخت و زیرساخت و افزایش زمین قابل‌عرضه از ویژگی‌های طرح ویلایی سازی یک طبقه است.
عرضه سبد متنوع خانه سازی
جهانبخش همچنین عرضه سبد متنوع و فراهم شدن انتخاب مردمی را از پیش شرط های مهم در موفقیت طرح های ساخت مسکن و افزایش رضایت اجتماعی یاد کرد و گفت: آپارتمان سازی در اراضی که اجبار وجود دارد و به شرط آنکه به متقاضیان اطلاع رسانی شود و بهای تمام شده (که برای واحدهای جدید الاحداث بیشتر از حدود ده میلیارد ریال خواهد بود) را بتوانند پرداخت کنند؛ امکان پذیر است و توسعه افقی در دو قالب ۱- خانه های یک طبقه حیاط‌دار و ۲- خانه‌های مولد (تلفیق سکونت با صنایع کوچک مقیاس و کشاورزی معیشتی) می‌تواند مورد توجه قرار بگیرد.
- نویسنده :
- منبع :
https://19dey.com/news/50812
