در دهه‌های گذشته بازار مسکن معمولا به تحولات اقتصادی دیر واکنش نشان می‌داد؛ هرچند نهایتا نرخ رشد مسکن با بازارهای همسو سر به سر و می‌شد و حتی مسکن، بازارهای موازی را پشت سر می‌گذاشت. جهش، رکود، رونق و مجددا جهش، رفتار معمول بازار مسکن بود.
اما ظاهرا از سال ۱۳۹۶ به بعد تغییراتی در نگاه سرمایه‌گذاران ایجاد شده است. یکی از دلایلش آن است که دوره استراحت بازار ارز کوتاه شده و هر از گاهی شاهد نوسان قیمتی در این بازار هستیم. این باعث شد تغییراتی در اقتصاد مسکن رخ دهد و گسترش وسایل ارتباط جمعی، مدت زمان همسویی بازار مسکن با تحولات اقتصادی را کوتاه‌تر کند. این تغییر ماهیت بازار بخصوص در تهران، شهرهای اطراف آن و شمال کشور بیشتر نمود دارد.
تا پیش از آن بازارهای ارز و طلا به شکل لحظه‌ای با یکدیگر همسو می‌شدند. اما مسکن و خودرو وابستگی چندانی در کوتاه مدت به طلا و ارز نشان نمی‌دادند. عدم نقدشوندگی سریع بازار مسکن که البته هنوز هم در ماهیت این بازار وجود دارد باعث می‌شد افرادی که نگاه کوتاه مدت به سرمایه‌گذاری دارند سرمایه‌های را به خرید طلا و ارز اختصاص دهند.
با این حال در حال حاضر مسکن، خود را در کوتاه مدت با تورم عمومی همسو می‌کند و شاید تنها پاشنه آشیل این بازار که به رکود آن دامن می‌زند قیمت گزاف آن باشد.
سعید لطفی - عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران - با بیان اینکه فروش مسکن با دلار، غیرقانونی است و مشاوران املاک اجازه انعقاد چنین قراردادهایی را ندارند گفت: در قرارداد فروش خانه قیمت بر اساس ریال محاسبه می‌شود. کسی هم نمی‌تواند از این موضوع تخطی کند؛ چرا که شماره چک در قرارداد درج می‌شود.
وی افزود: در عین حال تعیین نرخ دلاری برای مسکن را رد نمی‌کنم. بعضا می‌بینیم که مالکان قیمت خانه را بر اساس ارزهای خارجی تعیین میکنند. مثلا فروشنده به خریدار می‌گوید که قیمت خانه من ۵۰۰ هزار دلار است و مشاور املاک از این موضوع اطلاع ندارد. آنچه در قرارداد قید می‌شود معادل ریالی این رقم خواهد بود و مشاور املاک نرخهای تعیین شده بر اساس ارزهای خارجی را ملاک قرار نمی‌دهد.
عبدالله اوتادی، عضو اتحادیه مشاوران املاک استان تهران نیز در گفت‌وگویی درباره انجام معاملات ملکی با دلار اظهار داشت: معاملات ملک با دلار یا هر ارز دیگری، ممنوع و غیر قانونی است و تخلف محسوب می‌شود. اگر هم وجه دریافت شده در برخی از معاملات هر چیزی جز ریال باشد اما در هر صورت در قرارداد، مبلغ مورد نظر با ریال درج و ثبت می‌شود.
وی با تاکید بر اینکه هر گونه معاملات ملک در خارج از کشور در مشاوران املاک داخلی ممنوع و غیرقانونی است، ادامه داد: هیچ یک از شرکت‌ها و مشاوران املاک خارج از کشور برای معاملات ملک نمایندگی یا دفاتر فروشی در ایران ندارند چراکه فعالیت و تبلیغات آنها غیرقانونی است و برای تبلیغات هم از شبکه‌های خارجی و فضای مجازی استفاده میکنند.
عضو اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با بیان اینکه مردم از طریق تبلیغات اینستاگرامی نسبت به خرید ملک در ترکیه اقدام میکنند، گفت: با تبلیغات اینستاگرامی هم مشتری از ایران برای فروش ملک در ترکیه جذب میکنند و حتی شرکت‌ها برای انجام معاملات بلیت‌های رایگان رفت و برگشت در اختیار مشتریان می‌گذارند. بیشترین خریداران ملک‌های خارجی به ویژه ملک در ترکیه از استان تهران هستند.
اوتادی افزود: هر چند که عده‌ای برای تسهیل مهاجرت نسبت به خرید ملک در خارج از کشور اقدام میکنند و یا برای داشتن پاسپورت کشور دیگری از طریق خرید ملک اقدام میکنند اما تعدادی هم به قصد سرمایه گذاری ملک خارجی می‌خرند اما واقعیت این است که در هیچ کشوری مانند بازار مسکن ایران سرمایه‌گذاری بر روی ملک به صرفه نیست. بازار مسکن ایران نسبت به کشورهای خارجی سود بسیار بالایی دارد هر چند به دلیل مسائل تورمی، افزایش قیمت ملک در کشورهای خارجی هر چند سال یک بار رخ می‌دهد اما در بازار ملک ایران هر سال افزایش قیمت‌ها بوده و شاهد افزایش قابل توجه قیمت‌ها هستیم. از این رو سرمایه‌گذاری در بازار ملک ایران سودده و به صرفه‌تر است.
وی ادامه داد: البته عده‌ای ملک و واحدهای مسکونی خریداری شده در خارج از کشور را به دلار اجاره می‌دهند و اجاره‌بها را سالانه از مستاجر دریافت میکنند که این می‌تواند منبع درآمد افراد محسوب شود.
عضو اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اجاره‌نامه‌های دو ساله و بیشتر بین موجر و مستاجر در کشورهای همسایه تاکید کرد: به دلیل میزان افزایش نرخ تورم در ایران هیچ وقت اجاره‌های دو ساله و بیشتر در کشورمان به اجرا نرسید و حتی در سال‌های کرونا که تمدید اجاره قانونی شد، موجران و مالکان از این قانون تمکین نکردند و با قولنامه‌های صوری مدعی فروش ملک می‌شدند.
اگرچه واسطه های ملکی اجازه فروش مسکن با ارزهای خارجی را ندارند اما نمی‌توان این مساله را که به صورت محدود در بازار وجود دارد نفی کرد. بخصوص اینکه بسیاری از ایرانیانی که به کشورهای دیگر مهاجرت کرده‌اند در تهران نیز صاحب یک یا چند آپارتمان هستند. فروشندگانی از این دست معمولا نرخ واحد خود را دلاری محاسبه میکنند. تعیین نرخ مسکن با دلار و بعضا دریافت وجه آپارتمان به صورت اسکناس خارجی، یکی از پیامدهای کوتاه شدن سرعت اثرپذیری بازار مسکن است. موضوعی که باید نظارت دقیق‌تری برای جلوگیری از اجرای آن انجام شود.- نویسنده :
- منبع :
